É comum a empresa apresentar balanço contábil com lucro tributável irreal. O lucro gerencial normalmente é menor que o resultado apresentado nos balancetes.

A sede, a loja e o local de armazenagem representam um custo em torno de 2,5% a 3% do faturamento referente ao aluguel. Porém, esses imóveis estão registrados em nome da pessoa física do sócio.

No lucro presumido não há uma interferência tributária pelo fato que a presunção do lucro incide sobre o faturamento bruto, sendo irrelevante a contabilização das despesas.

Ao optar pelo lucro real, a falta da contabilização desses custos oneram a sociedade, haja vista que além da dedutibilidade para fins de IRPJ e CSLL, a despesa de aluguel gera direito ao aproveitamento do crédito do PIS e COFINS, desde que pago à pessoa jurídica, conforme art. 3º da Lei 10.833/2003 e 10.637/2002.

Como exemplo, um imóvel onde estão as instalações, em que o faturamento seja em torno de R$ 1.000.000,00/mês. O custo do aluguel fica em torno de R$ 20.000,00 a R$ 25.000,00 por mês, considerando a produtividade do imóvel.

A ausência da contabilização desta despesa gera um encargo tributário extra de R$ 8.500,00 de IRPJ e CSLL ( 25.000,00 x 34%), acrescido do não aproveitamento do crédito do PIS e COFINS de R$ 2.312,50 (25.000,00 x 9,25%).

A idéia é constituir uma empresa que administre os imóveis da pessoa física, sendo esses imóveis integralizados no capital social ou cedidos através de contrato de comodato na nova empresa, a qual terá as seguintes atividades:

Gestão em Participações Societárias – CNAE 6462-0/00; Administração de Imóveis Próprios e Aluguel – CNAE 6810-2/02; Compra e Venda de Imóveis Próprios – CNAE 6810-2/01
A empresa constituída sob forma do lucro presumido fará a administração e a manutenção do bem e procederá o faturamento contra a empresa comercial, a título de aluguel, incidindo os seguintes tributos:

Presunção do lucro 25.000,00 x 32% (presunção do lucro) = 8.000,00

IRPJ – 8.000,00 x 15% = 1.200,00

CSLL – 8.000,00x 9% = 720,00

PIS – 25.000,00 x 0,65%= 162,50

COFINS – 25.000,00 x3% 750,00

Total………… 2.832,50*

*Locação de imóveis não tem incidência de ISS

A empresa comercial deixa de pagar R$ 10.812,50 contra um custo de R$ 2.832,50 da administradora de aluguel, representado uma economia em torno de R$ 7.980,0/mês, no ano R$ 95.760,00, além de separar as atividades segundo o propósito negocial: atividade comercial x administração de imóvel, bem como preparar a sucessão dos negócios, incluindo na nova empresa a gestão em participação societária (holding), que é assunto para outro artigo.

Mesmo que o imóvel esteja em nome da empresa comercial, a economia tributária praticamente será mesma, haja vista que a despesa de depreciação é irrelevante e poderá ser transferido para a nova empresa administradora, através de operação de compra e venda originada da distribuição de lucros ou da redução das cotas de capital.

O importante é o planejamento da atividade empresarial aplicando a visão tributária do negócio, até porque a concorrência e a tributação são acirradas, se não há condições de aumentar o preço do produto, diminui-se o custo tributário, para que a empresa continue investindo e gerando empregos.

Paulo Henrique Teixeira
Advogado e Consultor Tributário
Autor do Livro Eletrônico : Fechamento de Balanço com economia tributária
paulo@valortributario.com.br